DPE à Saint-Martin, Bergerac : bâti ancien, étiquettes et enjeux immobiliers

898 DPE pour comprendre Saint-Martin

Le dossier énergétique de Saint-Martin repose sur 898 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 7 653 DPE à Bergerac. Ces données permettent de décrire les biens diagnostiqués dans le quartier et de les comparer à ceux de la commune. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire de tous les logements de Saint-Martin : les proportions présentées concernent le corpus fourni. Cette distinction compte pour interpréter aussi bien les périodes de construction que les étiquettes énergétiques. Une tendance de quartier ne détermine pas la situation d’une adresse particulière. Pour préparer une vente ou une location, cette analyse apporte donc un contexte, à compléter par la lecture du DPE du bien concerné. Elle permet surtout de repérer les caractéristiques qui méritent une attention spécifique dans la présentation et l’examen du logement.

Un bâti surtout antérieur à 1975, avec une majorité d’appartements

La période de construction dominante à Saint-Martin est celle de 1948 à 1974, qui représente 50,2 % des diagnostics du quartier. Les logements construits avant 1948 occupent également une place importante, avec 38,9 % du corpus. Au total, la part du bâti antérieur à 1975 atteint 89,1 %. Le profil observé est donc largement celui d’un parc ancien, plutôt que celui de constructions récentes. Les maisons individuelles représentent 34,0 % des logements diagnostiqués, le reste correspondant à des appartements. Cette répartition doit accompagner la lecture des résultats énergétiques : le quartier ne peut pas être décrit comme un ensemble principalement pavillonnaire. En revanche, les données ne précisent ni les matériaux, ni les équipements, ni les rénovations déjà réalisées. L’âge du bâti constitue ainsi un repère descriptif, mais il ne suffit pas à expliquer le classement énergétique d’un logement donné.

• 1948-1974 : avec 50,2 % des diagnostics, cette période structure le profil du quartier. Pour présenter un bien, mieux vaut préciser sa période de construction réelle plutôt que lui attribuer automatiquement l’âge dominant de Saint-Martin.
• Avant 1948 : la part atteint 38,9 %, contre 32,2 % dans l’ensemble de Bergerac. Le bâti le plus ancien pèse donc davantage dans le corpus du quartier que dans celui de la ville.
• Maisons et appartements : les maisons individuelles comptent pour 34,0 % des logements diagnostiqués. La majorité restante est composée d’appartements, sans ventilation fournie des étiquettes DPE selon ces deux catégories.

Les classes C et D dominent, mais 157 logements sont classés F ou G

Les étiquettes DPE de Saint-Martin montrent une diversité de situations, malgré la forte présence du bâti ancien. La classe D est la plus représentée, avec 297 diagnostics, devant la classe C, qui en compte 269. La classe E rassemble 147 diagnostics, tandis que les classes A et B restent moins présentes, avec respectivement 5 et 23 diagnostics. À l’autre extrémité du classement, les 141 logements classés F et les 16 classés G constituent un ensemble de 157 passoires énergétiques, soit 17,5 % du quartier dans le corpus étudié. Il serait donc réducteur de résumer Saint-Martin à ses seules classes les moins favorables. Les résultats C et D y occupent une place centrale. Inversement, la présence des classes F et G est suffisamment marquée pour justifier une lecture attentive du diagnostic lors de l’étude d’un projet immobilier.

• Classes A et B : 5 diagnostics en A et 23 en B. Ces résultats existent à Saint-Martin, mais ils ne décrivent pas le profil dominant des logements diagnostiqués dans le quartier.
• Classes C et D : 269 diagnostics en C et 297 en D. Ce sont les deux catégories les plus représentées ; elles rappellent que le bâti ancien du quartier présente des performances énergétiques variées.
• Classe E : 147 diagnostics. Cette catégorie doit être distinguée des 157 logements classés F ou G, qui constituent le groupe des passoires énergétiques dans les faits fournis.
• Classes F et G : 141 diagnostics en F et 16 en G. Leur poids global de 17,5 % donne un indicateur de vigilance à l’échelle du quartier, sans préjuger du classement d’un bien précis.

Des indicateurs énergétiques moins favorables que ceux de Bergerac

Par rapport à Bergerac, Saint-Martin présente une proportion plus élevée de passoires énergétiques : 17,5 % contre 10,4 %. La consommation médiane est également supérieure, à 203 kWh/m²/an dans le quartier, contre 188 kWh/m²/an pour la ville. Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 1 247 €, contre 1 228 € à l’échelle communale. Ces montants sont des estimations énergétiques, et non des factures constatées pour chaque occupant. La surface médiane est, quant à elle, plus faible à Saint-Martin : 59 m², contre 70 m² dans l’ensemble de Bergerac. Les indicateurs décrivent donc des logements globalement plus petits dans le corpus local, mais une consommation médiane par mètre carré plus élevée. Il s’agit de médianes et de proportions, non de moyennes arithmétiques. Leur rapprochement situe le quartier, sans permettre d’attribuer les écarts à une cause technique particulière.

Vendre ou louer : partir du DPE du bien, pas de la réputation du quartier

Pour une vente à Saint-Martin, les 898 diagnostics analysés offrent un cadre de comparaison, mais ne permettent ni d’estimer la valeur d’un bien ni de mesurer l’effet de son étiquette sur une négociation. Une présentation factuelle distinguera la classe du logement, sa surface, sa période de construction et les estimations figurant dans son propre diagnostic. Pour une location, le coût énergétique annuel médian estimé de 1 247 € ne doit pas être présenté comme la dépense future du locataire : il décrit le corpus du quartier, pas l’usage d’un ménage particulier. Dans les deux cas, un classement F ou G appelle un examen spécifique du dossier. Les informations fournies ne permettent toutefois pas d’énoncer un calendrier réglementaire, de conclure sur la possibilité de louer un logement précis ou de définir les travaux nécessaires.